¿Apartamento, CDT o dólares? Lo que realmente deberías comparar antes de invertir

Tienes $300 millones disponibles.

Puedes dejarlos produciendo en un CDT. Comprar dólares. O usarlos —total o parcialmente— para invertir en vivienda.

¿Cuál deja más?

La respuesta seria no empieza escogiendo uno.

Empieza entendiendo que no producen rentabilidad de la misma manera, no tienen la misma liquidez y tampoco exigen el mismo nivel de gestión.

Por eso, comparar únicamente “qué porcentaje da cada uno” puede llevar a una conclusión equivocada.

Primero: no compares tres porcentajes como si fueran lo mismo

Un CDT tiene una tasa pactada por un plazo determinado.

El dólar no tiene una “rentabilidad” garantizada: quien lo compra queda expuesto a que la moneda suba o baje frente al peso.

Y una vivienda puede generar valor por dos vías diferentes: la evolución del precio del inmueble y, si se arrienda, los ingresos que produzca. De esos ingresos también hay que descontar costos.

Eso cambia por completo la comparación.

La pregunta entonces no es solo “¿cuál renta más?”.

Es:

¿Qué retorno puedo esperar, qué riesgo estoy tomando y cuánto me cuesta obtenerlo?

CDT: sabes mejor cuánto puedes recibir, pero tu dinero queda atado a un plazo

Los CDT tienen una ventaja evidente para quien quiere hacer cuentas: al constituirlo conoces la tasa y el plazo.

Ahora bien, no existe una única “tasa de CDT”. Cambia entre entidades y según el número de días. La Superintendencia Financiera publica las tasas efectivas anuales ofrecidas por cada establecimiento y permite compararlas por plazo.

Como referencia del entorno actual, el Banco de la República reportó para agosto de 2026 una tasa promedio de 9,98 % para los CDT a 90 días de bancos y corporaciones. Fuente: Banco de la República

Eso no significa que hoy todos los CDT paguen 9,98 %. Significa que hay una referencia real para empezar la comparación.

Además, los CDT de entidades inscritas están dentro de los productos cubiertos por el Seguro de Depósitos de Fogafín, cuya cobertura máxima vigente es de $50 millones por depositante en cada entidad inscrita.

Entonces, ¿qué deberías preguntar?

No solamente:

“¿Qué tasa me ofrecen?”

También:

“¿Durante cuánto tiempo voy a inmovilizar el dinero y qué oportunidades podría perder mientras está ahí?”

Porque una tasa atractiva puede ser adecuada si buscas previsibilidad a corto plazo, pero no necesariamente responde al mismo objetivo de quien quiere construir patrimonio durante varios años.

Dólar: puede proteger o aumentar tu capital… pero también puede moverse en tu contra

Comprar dólares suele aparecer rápidamente en cualquier conversación de inversión en Colombia.

Pero hay una precisión fundamental: tener dólares no equivale automáticamente a obtener una rentabilidad.

El resultado depende de la tasa a la que compras y de la tasa a la que posteriormente vuelves a pesos. si ese es tu objetivo.

El 17 de septiembre de 2026, la TRM estaba en $3.128,46 por dólar. Un año antes, el 17 de septiembre de 2025, estaba en $3.881,92. Fuente: Banco de la República

Ese ejemplo sirve para entender por qué no basta con asumir que “el dólar siempre sube”.

Una persona que hubiera comprado dólares exactamente en el segundo punto y necesitara convertirlos nuevamente a pesos en el primero habría enfrentado un movimiento desfavorable de la tasa de cambio, antes incluso de considerar los costos de compra y venta.

En otro período podría ocurrir lo contrario.

Por eso, si comparas dólares contra vivienda o CDT, pregunta:

¿Estoy buscando rentabilidad, diversificación o cobertura frente al peso?

Son objetivos distintos.

Vivienda: aquí el cálculo tiene más variables

La inversión inmobiliaria es diferente porque el resultado no está pactado de antemano.

Hay que construirlo.

Y aquí es donde conviene separar dos conceptos que suelen mezclarse:

1. Cambio en el precio del inmueble

El DANE mide trimestralmente la evolución de los precios de venta de la vivienda nueva a través del Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN). En el segundo trimestre de 2026, los precios de venta de la vivienda nueva registraron una variación promedio anual de 8,80 % frente al mismo trimestre de 2025. En el caso de los apartamentos, la variación anual fue de 8,88 %. Fuente: DANE

Pero como este artículo está hablando del Caribe, hay un dato todavía más útil.

Para Cartagena AU —que en esta medición comprende Cartagena y Turbaco—, los precios de venta de la vivienda nueva registraron una variación anual de 6,28 % en el segundo trimestre de 2026. En lo corrido del año, la variación fue de 5,76 % frente al cuarto trimestre de 2025. .

Eso es información de mercado.

No significa que cualquier apartamento en Cartagena se haya valorizado 6,28 %.

Tampoco significa que un proyecto comprado hoy vaya a producir esa cifra el próximo año.

El IPVN mide la evolución promedio de los precios de vivienda nueva dentro de su cobertura. No es una promesa de rentabilidad individual.

Y esa diferencia es importante para un inversionista.

2. Lo que la propiedad puede producir

Aquí aparece la segunda fuente potencial de retorno: el arrendamiento.

Y es justamente donde un artículo inmobiliario puede empezar a exagerar.

Decir que “un apartamento en Cartagena produce X % por renta corta” sin conocer el proyecto, la unidad, la zona, la tarifa real, la ocupación, la administración y los gastos no es un cálculo de inversión.

Es una promesa. Para calcular el resultado de una propiedad destinada a renta habría que conocer, como mínimo: Ingresos efectivamente cobrados durante el año menos: administración + mantenimiento + periodos sin ocupación + administración del alquiler + seguros + impuestos y demás costos aplicables.

Solo después puedes comparar lo que produce realmente la propiedad.

Entonces hagamos una comparación más justa

Imagina dos inversiones que dicen producir el mismo porcentaje anual.

Una requiere dejar el capital inmovilizado durante 12 meses.

Otra puede venderse diariamente, pero su precio cambia todos los días.

La tercera puede tardar meses en venderse, tiene gastos asociados, pero además puede generar renta y conservarse durante muchos años.

El porcentaje por sí solo no te dice cuál es mejor.

Necesitas comparar al menos estas cinco variables.

Rentabilidad: ¿Cuánto podría producir el capital y de dónde viene ese resultado?

Riesgo: ¿Qué tendría que pasar para que ganes menos de lo esperado o incluso pierdas capital?

Liquidez: ¿Qué tan rápido puedes convertir la inversión nuevamente en dinero disponible?

Costos: ¿Cuánto cuesta entrar, mantener y salir de esa inversión?

Horizonte: ¿Necesitarás ese capital dentro de seis meses o estás dispuesto a mantenerlo durante cinco o diez años?

Es ahí donde la comparación empieza a parecerse a una decisión de inversión y deja de parecerse a una publicidad.

¿Y qué dicen hoy los números de Cartagena?

Hay algo que sí podemos afirmar, el mercado no está siguiendo una línea recta.

Mientras el DANE registró un aumento anual de 6,28 % en los precios de vivienda nueva de Cartagena AU al segundo trimestre de 2026, el Banco de la República reportó que, durante ese mismo trimestre, las ventas de vivienda VIS y No VIS en la región Caribe disminuyeron y también se redujo la actividad edificadora.

Y ese contraste es mucho más interesante para un inversionista que decir simplemente “Cartagena se está valorizando”. Los precios pueden aumentar mientras otras variables del mercado se enfrían.

Por eso, una cifra aislada nunca debería justificar una inversión.

Antes de comprar un apartamento como inversión, pide estos números

Si estás evaluando un proyecto, hay cinco preguntas que deberían tener respuesta antes de hablar de rentabilidad:

1. ¿Cuál es el precio real de entrada por metro cuadrado de la unidad que estoy considerando?

2. ¿Con qué dato verificable estoy estimando su valorización y de qué período proviene?

3. Si pienso arrendarla, qué ingresos y costos reales permiten construir la proyección?

4. ¿Cuánto capital debo aportar y durante cuánto tiempo estará comprometido?

5. ¿Cómo cambia el resultado después de incluir todos los costos de compra, tenencia y eventual salida?

Si no puedes responder esas preguntas, todavía no tienes una comparación contra un CDT o contra el dólar. Tienes una expectativa.

La decisión no es “ladrillo contra CDT”

El CDT puede tener sentido para un capital que busca previsibilidad y un horizonte definido.

El dólar puede cumplir una función dentro de una estrategia que necesita exposición a otra moneda.

Y un inmueble puede tener sentido cuando el horizonte es mayor y la combinación entre evolución del activo y generación de ingresos encaja con el perfil del inversionista.

Una decisión de inversión debería empezar por los números, no por una promesa de rentabilidad. Por eso, en Mejía Villegas buscamos que nuestros clientes cuenten con información clara para evaluar cada proyecto .

¿Estás evaluando invertir en vivienda en Cartagena?

Solicita la información vigente del proyecto que estés considerando y construye el comparativo con precio, forma de pago y características específicas de la propiedad antes de tomar una decisión.

Las cifras y condiciones citadas corresponden a las fechas indicadas en el artículo. Consulta la información vigente antes de tomar una decisión.