La mayoría de personas que compran vivienda en Colombia lo hacen con un crédito hipotecario, también llamado crédito de vivienda.
Y casi todas llegan con la misma pregunta: ¿de verdad puedo pagar esto?
La respuesta depende de tres números: cuánto ganas, cuánto te presta el banco y a qué tasa. En esta guía te explicamos cada uno, con ejemplos calculados sobre proyectos reales.
¿Cuánto me prestan y cuánto necesito ganar para un crédito hipotecario?
¿Cuánto me prestan para un crédito hipotecario? En Colombia, el banco puede financiar hasta el 80% del valor si la vivienda es VIS y hasta el 70% si es No VIS. El resto es la cuota inicial, que en un proyecto sobre planos se paga por meses mientras se construye.
Para saber cuánto necesitas ganar, la regla que más pesa es esta: la primera cuota del crédito no puede superar el 40% de los ingresos del hogar, tanto en VIS como en No VIS (Decreto 0583 de 2025).
Ese 40% es un límite, no una recomendación:
| Cuota mensual | Ingreso mínimo del hogar (40%) | Ingreso cómodo (30%) |
|---|---|---|
| $1.500.000 | $3.750.000 | $5.000.000 |
| $2.000.000 | $5.000.000 | $6.700.000 |
| $3.000.000 | $7.500.000 | $10.000.000 |
| $6.000.000 | $15.000.000 | $20.000.000 |
Pueden sumar ingresos dos personas, por ejemplo una pareja, si se presentan juntas en la solicitud.
Requisitos del crédito hipotecario
Si eres empleado: cédula, formulario del banco, certificado laboral con cargo, salario y antigüedad (en general, de 6 meses a 1 año), desprendibles de nómina recientes y buen comportamiento en centrales de riesgo.
Crédito hipotecario para independientes: extractos bancarios recientes, declaración de renta si declaras, certificado de ingresos firmado por contador y RUT. El independiente sí puede acceder a crédito si demuestra ingresos estables que entren por el sistema financiero.
Tasas de crédito hipotecario 2026 y cómo comparar bancos
Según la Superintendencia Financiera, en la semana del 23 de octubre de 2026 la tasa promedio para créditos de vivienda en pesos fue de 14,35% E.A. en VIS y 15,46% E.A. en No VIS.
La tasa de interés del crédito hipotecario cambia cada semana y depende de tu perfil. Si estás cotizando un crédito hipotecario en Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá u otra entidad, compara con los mismos criterios:
- Tasa efectiva anual de la misma semana. Una tasa sin fecha no sirve para comparar.
- Pesos o UVR. En pesos la cuota es fija; en UVR arranca más baja y sube con la inflación.
- Plazo y seguros. A más años, menor cuota pero más intereses; los seguros se suman a cada cuota.
Cómo calcular tu cuota y leer la tabla de amortización
Ejemplos a 20 años, cuota fija en pesos, financiando el 70% del valor y sin seguros:
| Proyecto (precio desde) | Tasa | Monto financiado | Cuota mensual aprox. | Ingreso mínimo (40%) |
|---|---|---|---|---|
| Porta Nova, Montería · VIS ($230.000.000) | 14,35% | $161.000.000 | $1.942.000 | $4.860.000 |
| Oporto, Cartagena ($265.000.000) | 15,46% | $185.500.000 | $2.369.000 | $5.920.000 |
| Marduk Tower, Manga ($671.088.750) | 15,46% | $469.800.000 | $6.000.000 | $15.000.000 |
La tabla de amortización del crédito hipotecario muestra qué parte de cada cuota paga intereses y qué parte reduce tu deuda. En el ejemplo de Porta Nova:
| Cuota | Pago a intereses | Abono a capital | Saldo de la deuda |
|---|---|---|---|
| Mes 1 | $1.809.180 | $132.906 | $160.867.094 |
| Año 10 | $1.439.682 | $502.405 | $127.615.691 |
| Año 20 | $21.581 | $1.920.506 | $0 |
Precios del cuadro de formas de pago de noviembre de 2026; tasas promedio de la Superfinanciera del 23 de octubre de 2026.
Son cálculos de referencia, no una oferta de crédito.
En los primeros años casi toda la cuota se va en intereses. Por eso los abonos extra a capital al inicio reducen bastante el total que pagas.
El crédito es la mitad de la decisión. La otra mitad es quién construye: un crédito a 20 años se paga sobre un proyecto que tiene que entregarse a tiempo y como se prometió. En Mejía Villegas llevamos 40 años y más de 200 proyectos en el Caribe.
Las cifras y condiciones citadas corresponden a las fechas indicadas en el artículo. Consulta la información vigente antes de tomar una decisión.
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